Leitfaden : Wege zu einem nachhaltigen Gewerbeflächenmanagement in regionaler Kooperation

Der vorliegende Leitfaden basiert auf den Ergebnissen des Forschungsprojekts KoOpRegioN, das von 2020 bis 2025 durch das Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) gefördert wurde. Das Projekt untersuchte am Beispiel der Region Nordschwarzwald, wie ein nachhaltiges Gewerbeflächenmanagement auf regionaler Ebene ausgestaltet und umgesetzt werden kann.
Zentraler Lösungsansatz ist das im Projekt entwickelte Konzept eines „Integrierten nachhaltigen Gewerbeflächenmanagements“ (INGFM), das die drei Handlungsbereiche Flächenmanagement, Nachhaltigkeit und interkommunale Kooperation miteinander verbindet. Der INGFM-Ansatz dient als Orientierungsrahmen sowohl für die Analyse der aktuellen Situation als auch zur strategischen Neuausrichtung im Gewerbeflächenmanagement. Zentral ist dabei die Entwicklung einer regionalen Perspektive als Erweiterung der kommunalen Planungshoheit.
Der Leitfaden gibt einen Überblick über zentrale Herausforderungen des gegenwärtigen Gewerbeflächenmanagements und Empfehlungen für einen regionalen Prozess zur systematischen Auseinandersetzung mit dem Thema. Dabei werden beispielhaft Umsetzungsschritte aufgezeigt, mit denen sich regionale Akteure in der Region Nordschwarzwald im Rahmen eines wissenschaftlich begleiteten Strategieprozesses auseinandergesetzt haben.
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Zu den zentralen Herausforderungen gehören:
• Zunehmender Flächenmangel und Flächennutzungskonkurrenzen
• Politische Zielvorgaben wie die „Netto-Null“ beim Flächenverbrauch
• Unterschiedliche Verständnisse von Nachhaltigkeit bei verschiedenen Akteuren
• Mangelnde Datenverfügbarkeit zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Gewerbegebieten
• Vorwiegend kommunale Perspektive bei der Gewerbeflächenentwicklung
• Starke Abhängigkeit der Kommunalfinanzen von Gewerbesteuereinnahmen
Im Leitfaden werden drei Phasen eines offenen, partizipativen Prozesses zur Umsetzung des INGFM-Konzepts empfohlen:
1. Aufbau eines regionalen Dialogs und Bestandsaufnahme
2. Vertiefung des INGFM-Ansatzes im regionalen Kontext
3. Umsetzung erster Schritte und Verstetigung eines Strategieprozesses in der Region
Methodische Empfehlungen:
• Entwicklung eines gemeinsamen regionalen Nachhaltigkeitsverständnisses
• Stärkere Berücksichtigung von Flächeneffizienz in der Gewerbegebietsentwicklung
• Überprüfung und Anpassung von Modellen zur Flächenbedarfsermittlung
• Verstärkter Einsatz von Instrumenten zur Innenentwicklung im Bestand
• Aufbau regionaler Kooperations- und Koordinationsstrukturen
• Einbezug aller relevanten Akteure, insbesondere der Unternehmen und der kommunalen bzw. regionalen Wirtschaftsförderung

Im Leitfaden werden insbesondere drei Instrumente beleuchtet, die zur Entwicklung eines INGFM wirkungsvoll beitragen können:
Regionales Gewerbeflächenmanagement
Ein professionelles Gewerbeflächenmanagement wird als wichtiges Element im Rahmen der Transformation der Wirtschaft gesehen. Es sollte idealerweise alle Phasen des „Lebenszyklus“ einer Gewerbefläche umfassen: Planung und Verwaltung, Ankauf und Erschließung, Verkauf/Verpachtung an Unternehmen sowie Bebauung und (Nach-)Nutzung.
Bisher findet ein strategisches Gewerbeflächenmanagement nur in begrenztem Ausmaß statt, z.B. in größeren Gewerbe- und Industrieparks. Eine systematische Orientierung an Nachhaltigkeitskriterien erfolgt kaum. Die diesbezüglichen Empfehlungen lauten:
• Aufbau von Gewerbeflächenmanagement-Strukturen auch für kleinere und mittlere Gewerbegebiete,
• Integration von Nachhaltigkeitskriterien in das Management,
• Verbesserung der Datenverfügbarkeit für ein regelmäßiges Nachhaltigkeitsmonitoring,
• Stärkere Einbindung und Unterstützung auch von kleinen und mittleren Unternehmen (KMU) sowie
• Förderung von Unternehmenskooperationen innerhalb von Gewerbegebieten.
Ein professionelles Gewerbeflächenmanagement kann dazu beitragen, Flächen effizienter zu nutzen, Synergien zwischen Unternehmen zu fördern und die Nachhaltigkeit von Gewerbegebieten insgesamt zu verbessern.
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht wird als Instrument zur Stärkung einer nachhaltigen Bodenbevorratungspolitik empfohlen. Durch die Vergabe von Grundstücken per Erbbaurecht können Kommunen langfristig Einfluss auf die Nutzung und Gestaltung von Gewerbeflächen behalten. Folgendes wird daher empfohlen:
• Systematische Analyse der Bedingungen und kontextspezifischen Potenziale des Erbbaurechts,
• Prüfung der Bereitschaft und Wünsche von Unternehmen sowie der Bereitschaft von Banken,
• Prüfung rechtlicher Möglichkeiten und Voraussetzungen,
• Aufbau von Erfahrungen durch Pilotprojekte sowie
• Austausch mit Vorreiterkommunen auf regionaler Ebene.
Das Erbbaurecht kann Kommunen helfen, auch bei Nutzungsaufgabe oder dem Brachfallen von Flächen Handlungsspielräume zu behalten. Im Sinne der Nachhaltigkeit ermöglicht es eine aktivere Steuerung der Gewerbeflächenentwicklung und trägt zu einer langfristigen Flächenverfügbarkeit bei.
Nachhaltigkeitszertifizierung
Eine Zertifizierung der Nachhaltigkeit von Gewerbegebieten kann Vermarktungsstrategien erweitern und die Imagepflege des Wirtschaftsstandorts unterstützen. Sie kann dazu beitragen:
• einen Bewusstseinswandel bei Unternehmen und Kommunen zu fördern,
• die Attraktivität der Region, bzw. einzelner Gewerbegebiete für Fachkräfte zu erhöhen,
• den Anteil von „Zukunftsbranchen“ zu erhöhen,
• sich als Wirtschaftsstandort überregional besser zu positionieren sowie
• Vergleichbarkeit und Transparenz bezüglich der Nachhaltigkeit von Gewerbegebieten zu schaffen.
Folgende Empfehlungen gibt es hierzu:
• Entwicklung eines regionalen Nachhaltigkeitskonzepts unter Einbeziehung aller relevanten Akteure
• Abstimmung und Strukturierung von Nachhaltigkeitskriterien im Austausch mit existierenden Leitlinien oder Konzepten
• Festlegung von Verantwortlichkeiten und Bereitstellung von Ressourcen für Datenerhebung und -management und
• Prüfung externer Zertifizierungssysteme, wie z.B. das der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB).
Eine Nachhaltigkeitszertifizierung kann als Orientierungsrahmen für die Entwicklung und das Management von Gewerbegebieten dienen und gleichzeitig als Marketinginstrument genutzt werden. Dabei bedürfen sowohl die Nachhaltigkeitszertifizierung als auch das Erbbaurecht eines geeigneten Gewerbeflächenmanagements, um zielgerichtet umgesetzt werden zu können.
Für die erfolgreiche Umsetzung eines INGFM wird empfohlen:
1. Aufbau regionaler Kooperations- und Koordinationsstrukturen
• z.B. durch Bildung einer regionalen Arbeitsgruppe mit Vertretern aus Kommunen, Wirtschaftsförderung, Regionalplanung und Unternehmen
• Regelmäßiger Austausch und Abstimmung auf regionaler Ebene
• Entwicklung eines gemeinsamen regionalen Leitbildes für nachhaltiges Gewerbeflächenmanagement
2. Verbesserung der Datenbasis und des Monitorings
• Systematische Erhebung zu relevanten Nachhaltigkeitsindikatoren für Gewerbegebiete
• Aufbau eines regionalen Gewerbeflächenkatasters
• Regelmäßiges Monitoring und Berichterstattung zur Entwicklung der Nachhaltigkeit
3. Stärkung der kommunalen Handlungsmöglichkeiten
• Aktive kommunale und regionale Bodenbevorratungspolitik
• Verstärkter kriteriengeleiteter Einsatz von Instrumenten wie Konzeptvergaben und Erbbaurecht
• Überprüfung und ggf. Anpassung bestehender Bebauungspläne hinsichtlich Nachhaltigkeitsaspekten
4. Förderung von Innenentwicklung und Flächeneffizienz
• Verstärkter Fokus auf Nachverdichtung, Umnutzung und Revitalisierung bestehender Gewerbegebiete
• Entwicklung von Konzepten für flächeneffiziente und multifunktionale Gewerbegebiete
• Prüfung von Möglichkeiten zur Mehrfachnutzung von Flächen und Gebäuden
5. Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in Planungsprozesse
• Definition gemeinsamer Nachhaltigkeitsindikatoren im Gewerbeflächenmanagement
o z. B. stärkere Berücksichtigung von Umwelt- und Klimaschutzaspekten in der Gewerbeflächenplanung
o z. B. Förderung innovativer Konzepte wie Kreislaufwirtschaft oder erneuerbare Energien in Gewerbegebieten
• Anwendung von Nachhaltigkeitskriterien bei der Ausweisung und Entwicklung von Gewerbeflächen
6. Stärkung der Zusammenarbeit von und mit Unternehmen
• Systematische Einbindung von Unternehmen in die Entwicklung und das Management von Gewerbegebieten
• Förderung von Unternehmenskooperationen und -netzwerken innerhalb von Gewerbegebieten
• Unterstützung von kleinen und mittelständischen Unternehmen (KMU) bei der Entwicklung und Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen
7. Entwicklung neuer Finanzierungs- und Fördermodelle
• Prüfung von Möglichkeiten zur Internalisierung von Folgekosten bei der Gewerbeflächenentwicklung
• Entwicklung von Anreizsystemen für nachhaltige Gewerbeansiedlungen
• Aufbau eines regionalen Grundstücksfonds für strategische Flächenankäufe
8. Verbesserung der Kommunikation und Bewusstseinsbildung
• Entwicklung einer regionalen Kommunikationsstrategie zum Thema nachhaltiges Gewerbeflächenmanagement
• Durchführung von Informationsveranstaltungen und Workshops für kommunale Entscheidungsträger, Unternehmen und Zivilgesellschaft
• Kommunikation von Good- und Best-Practice-Beispielen nachhaltiger Gewerbegebiete
9. Anpassung rechtlicher und planerischer Rahmenbedingungen
• Überprüfung und ggf. Anpassung regionaler Planungsinstrumente hinsichtlich ihrer Eignung für die Umsetzung von Nachhaltigkeitszielen
• Entwicklung von Leitlinien für die nachhaltige Gestaltung von Gewerbegebieten auf Basis des o. g. gemeinsamen Leitbilds
• Prüfung von Möglichkeiten zur stärkeren Verankerung von Nachhaltigkeitskriterien in der Bauleitplanung
10. Kontinuierliche Evaluation und Anpassung
• Regelmäßige Überprüfung der Wirksamkeit eingesetzter Instrumente und Maßnahmen
• Anpassung der Instrumente und Maßnahmen an sich verändernde Rahmenbedingungen und neue Erkenntnisse
• Förderung eines kontinuierlichen Lern- und Verbesserungsprozesses auf regionaler Ebene
Die Umsetzung eines INGFM erfordert einen kontinuierlichen langfristigen Prozess und die Zusammenarbeit aller relevanten Akteure. Angesichts der bestehenden Herausforderungen erfordert dies, bestehende Denkmuster zu überwinden und neue Wege in der Gewerbeflächenentwicklung zu beschreiten. Dabei spielen die regionale Koordination und Kooperation sowie der Aufbau von Vertrauen zwischen den Akteuren eine zentrale Rolle. Die vorgeschlagenen Instrumente Gewerbeflächenmanagement, Erbbaurecht und Nachhaltigkeitszertifizierung können wichtige Bausteine in diesem Prozess sein. Sie ermöglichen eine aktivere und zielgerichtete Steuerung der Gewerbeflächenentwicklung, eine langfristige Sicherung kommunaler Einflussmöglichkeiten und eine Verbesserung der Transparenz und Vergleichbarkeit hinsichtlich der Nachhaltigkeit von Gewerbegebieten.
Entscheidungsträger in Kommunen und Regionen sind eingeladen, die in diesem Leitfaden enthaltenen Empfehlungen zu prüfen und an die spezifischen lokalen und regionalen Gegebenheiten anzupassen. Der Aufbau regionaler Kooperationsstrukturen und die Entwicklung eines gemeinsamen Verständnisses von nachhaltigem Gewerbeflächenmanagement gehören dabei zu den ersten Schritten.
Angesichts der zunehmenden Flächenknappheit und der wachsenden Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten in der Wirtschaftsentwicklung bietet ein INFGM die Chance, die regionale Wettbewerbsfähigkeit zu stärken und gleichzeitig einen Beitrag zu einer ressourcenschonenden und zukunftsfähigen Raumentwicklung zu leisten.